主持人：新型城镇化的核心是以人为本，随着农业转移人口市民化进程的持续推进，无论是从农村到城市的转移，还是不同城市间的转移，都必然扩大对住房这种基本生活资料的需求规模。同时，新增城市人口的住房需求也必然会对房地产市场格局带来新的变化。新型城镇化将对楼市产生哪些影响?

　　首先介绍一下今天出席的嘉宾：中国综合开发研究院区域发展规划研究所副所长刘国宏、中原地产研究中心经理王飞、中银国际证券有限责任公司黄海勇。

　　新型城镇化是从去年十八大到今年两会期间，各界关注的热点话题。我们注意到，十八大报告中有两个热词格外引人关注，一个是“美丽中国”，一个是“城镇化”。这两个词有何内在关联?城镇化和城市化有什么区别? 在座的各位怎样解读十八大报告中提出的“城镇化”建设?

　　综合开发研究院刘国宏：十八大报告里提到两个关键词，一个是美丽中国，一个是新型城镇化。

　　首先，美丽中国和新型城镇化的内在联系是城镇化是实现美丽中国的重要手段。在改革开放三十年后，在新的时间节点上，我们提出要打造美丽中国，也就是说生态、经济、政治、文化等方面都要有较大改善和提高。

　　而城镇化本身不仅是一种经济的集约利用，资源的优化配置，同时也是处理一些生态问题、社会问题，提高人民文化修养、文化水平的必要手段，因此我认为这两个词有非常紧密的联系，城镇化是实现美丽中国的核心手段。

　　第二，大家都在提城市化、城镇化有什么区别，事实上这两个中文词在英文里是一个单词。在中央的文件里使用的是城镇化，通常老百姓的理解是大、中、小规模的城市，而成规模、成建制的镇也是城市的一种形态，所以其实没有必要非得追究这两个词的区别。

　　最后，十八大报告里提到城镇化部分有一个主题就是科学发展，主线就是加快经济发展方式的转变。转变经济发展方式依靠什么?经济发展方式转变转那些?

　　如三架马车的结构，投资、消费、出口。首先一定要改变投资驱动发展的方式，因为这个方式带来了很多弊端。而在出口方面，国际市场也不景气，那么能依靠的就是消费，其中，扩大内需是我们十八大的重要战略，而城镇化正是我们扩大内需的重要手段。

　　从我们产业结构的转型看，我们城镇化的建设既给我们的产业提供了市场空间，也给我们的产业提供了新的载体，所以一些沿海城市的产业往哪转移，城镇化建设就是告诉这些产业在960万平方公里的国土上还有很多地方适合这些产业的发展。

　　此外从文化上，生态上，人口的积聚才能带来交流、沟通，才有可能带来我们文化水平的提高，甚至带来我们的政治文明。以希腊为例，希腊是西方世界早起政治最文明的地方，而这些就是城镇建设和城邦间的博弈带来的。

　　也因此，这次十八大报告提出的城镇化，对我们的下一个三十年有非常重要的意义。

　　中原地产王飞：首先，美丽中国和城镇化的关联还是要回到新型城镇化和旧城镇化的区别上才能体现出这两点的关联。旧城镇化是以牺牲环境资源为代价，新型城镇化是以生态建设为基础，以人为核心的城镇化，所以新型城镇化和美丽中国是相互促进的关系。

　　其次，城镇化和城市化我们追溯国外的一些历史可以发现这两者没有什么区别。而此次城镇化的落脚点是落在城镇上，城镇化的主体、城镇化的人口都更加偏向于大城市周边的卫星城和城市群。

　　再者，城市化其经济性质城市配套上会都与城镇化有些区别。城市化偏重于城市商业中心这样的概念，城镇化在基础设施和配套方面没有城市化那么高，如果一定要区分我认为就是这个区别。

　　最后，十八大提出这个城镇化的精髓是四化概念，即工业化、信息化、农业现代化、城镇化，这四化是有互动和关联的。

　　具体到房地产关联的方面就是土地制度的改革，如农民征地补偿的制度，土地流转的方式，宅基地的自由流转等，另一方面，城镇化还涉及到公共服务是否能均等化，以2011年城镇化率来说，户籍人口只有35%，而常住人口为53%，这中间的流动人口是否可以享受到本地市民应有的教育、医疗以及其它配套服务，而这是新型城镇化的重点问题。

　　一方面，过去三十年的城镇化步子迈得有点大，因此出现了很多问题;另一方面，城镇化也并不等于房地产，房地产在城镇化的过程中应该是非常小的一部分。在新的形势下，房地产开发商在经后产业园开发、旅游地产建设等方面应该改变一下思路，而不是按照以前的思路开发，开发商需要正确对待城镇化。

　　中银国际黄海勇：在长三角、珠三角这样的一线城市，城市集约程度太高，导致发展过程中出现一些的问题，比如房价和收入不匹配，当房价过分上涨时，会积累一些民生和社会问题。

　　新型城镇化的方向是非常好的，正是因为管理层看到了这一点，在推出新型城镇化的时候是理性的，同时阐释了金融创新，还提出来“打击投资性房地产投资行为”。

　　主持人：《国家新型城镇化规划》已对外发布，您对这个规划如何解读?

　　刘国宏：我认为新型城镇化规划有几个亮点。规划的指导思想提到了从土地的城镇化转向人口的城镇化，避免了过去强调土地资源的开发建设，没有考虑土地所承载的具有创新能力的人群的需求的问题。

　　规划还特别提到了要以城市群作为支撑，这也是不同于以往的一个提法，实际上是对以前的城市化过程中出现的问题的反思，同时对以前城市化阶段产生的效果还是有认可的部分。因此，新型城镇化应该主要往原来已经形成集聚的城市群进行再布局，提高区域的经济密度，进一步提升规模效应。从提升国家的经济竞争力来看，这都是有意义的。当然规划和实际的实施还是有距离的，我们对它充满了期望，也预示着接下来执行层需要更加努力地做好。

　　谈到资源，从投资的角度来说要追求利润，从社会配置的角度来说要更有效率，那么投到什么地方更有效率?我觉得，对于城市化、城镇化的理解，应该由市场说了算。这次国家提的规划里面提到了城市群，

　　从个人角度，我觉得规划在促进资本、人口流动方面还是有所欠缺的。比如说，它仍然使用了一些控制的字眼，我觉得应该更多的强调从控制转向保障公平、转向怎样在各个区域里边公共资源的公平配置，从而调整人口，解决人口集聚过多产生的问题，而不是采取行政手段。

　　规划只到2020年，是短期型的规划，从长期来看，还是要更多的通过保障公平的方式，通过市场化的手段来促进和推动城镇化建设，我觉得这个才是正途。

　　主持人：当然，我们更加关注新型城镇化带给房地产行业的影响。那么，随着新型城镇化的推进，对房地产行业市场有着怎样的影响?

　　王飞：新型城镇化给房地产行业带来的机遇，首先是区域方面的。目前的城镇化东部是高于中西部地区的，规划出来之后，里面提到一亿人要就近城镇化，这对未来中西部地区有一些利好。

　　第二，对于中小的微型城市群来说也是存在很大利好的。大家也看到了旧的城镇化带来的一些诸如“空城”“鬼城”的问题，因为相关的商业、公路等基础建设没有跟上。现在的规划以中大城市、大城市和特大城市为依托，在周边建设微型城市，相对应会有城际间的轨道、相关的商业配套跟上，这种城市群对于微型城市来说也是存在很多利好的。

　　第三，规划提到了老城区的改造问题，在深圳的土地供应基本上是以旧改或城市更新为主，去年三分之二的土地供应来自于城市更新，未来这个比重还会继续加大，这也是一个新的趋势。 第四，对于包括旅游地产在内的这些产业地产也是存在机遇的，未来产业园的建设力度会加大的。

　　主持人：在新型城镇化发展的背景下，房企投融资体制将如何改革。

　　黄海勇：走到今天，我们看到的了一些空城，这是不是给我们敲了一个警钟，“摊大饼”式的城镇化不能再走下去了。从资本市场我们看到，十年调控，房价涨了十倍，但是房地产的股票跌了十年，这是违背经济学的投资逻辑的。

　　所以，新型城镇化一定不能等同于房地产化，在实施的过程中如何避免“摊大饼”式的发展，这是需要考量的，比如在农村人口进行城市化转移的过程中，如何提高消费水平、劳动生产率等等。

　　主持人：据了解，万科、保利、恒大等房企已经开始在几大城市群中悄然布局土地储备，请问您对此怎么看?您所在的企业有什么具体的举动?

　　王飞：大家都看到去年整个土地市场的热度，其实从标杆房企很多从三四线重新回归到一二线城市，包括从去年下半年以来拿地的热情，很多城市溢价率能翻几倍。一个方面，开发商对于这种规划、利好的敏感度是很高的，另外一方面也跟土地财政的事实其实是分不开的。很多城市从11年到12年，整个房地产市场其实是有一段低迷期的，12年第二季度开始有一些回温，很多地方政府他的财政其实是面临很大问题的，到了12年下半年，土地市场热起来其实也跟地方政府自己拼命推地是有很大关系的，所以不是说房企悄然进行土地储备，而是跟地方政府的关系非常大。

　　主持人：两会期间，住建部提出：今年房地产政策“双向”调控。大部分观点认为，所谓的“双向”就是差异化。在座的各位是否同意，能否结合深圳楼市的现况谈谈您的理解?对深圳房地产形势有哪些影响?

　　王飞：我理解的双向调控应该从几个方面去说，第一，城市不同，一二线城市和三四线城市楼市现状是完全不一样。三线城市楼市供应过剩，去化周期之前爆出南京去化要18个月，而深圳是不同的，一线城市去化周期目前还处于一个相对稳定的时间段，深圳要9个月左右，其他一线城市也是一个比较合理的水平，这是双向调控差异化的其一;其二在于，对于需求和供应它也是双向调控的。之前的行政政策，都是限购、限贷，都是从需求的方向来讲。政府说促供应也是一直在提，比如保障房的供应，要求两条腿走路。真正离能达到加大供应的结果还是有一定的差距，我理解，今年政府在供应方面应该会有一些动作出来。第三，刚需市场和高端市场，即自住和投资，也是调控差异化的问题。刚需实际上出现房贷紧张，从政府意图来说要保障刚需，保障中低收入人群的住房需求。对于投资需求，其实政府从很多年前就打算打击投资、投机行为。深圳来说从09、10年的30%以上的高投资占比，经过10年、11年调控，投资客从监测的数据来看有大笔的回落。去年和今年的水平就是百分之十几道二十以内的幅度，这也是调控的一个重要方向。